Plazos de garantía en caso de defectos de construcción “no visibles”

A los pocos años de comprar una vivienda nueva o semi-nueva pueden aparecer problemas de construcción en la misma. Técnicamente se les llama “vicios ocultos” o defectos de construcción “no visibles”.

En estos casos, hay que consultar la Ley de Ordenación de Edificación (LOE), que fija los plazos de garantía que dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda, la resolución del contrato o la modificación de sus condiciones.

Foto: Sergio Pena (CC BY-NC-SA 2.0)

Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el propietario tiene las siguientes garantías de “responsabilidad de saneamiento” (establecidas por el artículo 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):

• Durante 1 año: Seguro del constructor para garantizar el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
• Durante 3 años: Seguro del promotor para garantizar solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. 
• Durante 10 años: Seguro del promotor para garantizar el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Sea cual sea la situación, hay que recordar que el comprador podrá optar entre rescindir el contrato (tiene derecho a recuperar las cantidades desembolsadas), rebajar el importe del precio pactado o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Foto: Yon Garin (CC BY-NC-ND 2.0)

Viviendas anteriores a la Ley de Ordenación de Edificación

Respecto a los defectos de construcción “no visibles” en viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la LOE, habrá que aplicar lo previsto en el artículo 1591 del Código Civil.

En este caso, constructor, arquitecto proyectista, arquitecto técnico, subcontratista y promotor (es decir, todos los que intervinieron en el proyecto), deberán asumir los vicios graves en el proceso de edificación, ya sean personas físicas o jurídicas.

El equipo de Escoda & Codina le desea unas Felices Fiestas

¿Qué es la ITE?

Revisar la “salud” de los edificios es misión de la ITE, la inspección técnica de edificios. Cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma fija los plazos para someterse a la ITE y comprobar que las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación de los edificios son las adecuadas.

Estos “chequeos” son obligatorios y están regulados por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones. En caso de que estas últimas no fijen el plazo para las revisiones periódicas, éstas se realizarán a todo edificio de más de 50 años, tal como establece el Real Decreto.

Foto: Jose María Mora (CC BY-NC-ND 2.0)

Los elementos a revisar se centran, principalmente y dependiendo de las ordenanzas locales, en los siguientes elementos del inmueble:

• Cimentación y estructura
• Estanqueidad y cubiertas
• Fachadas y medianeras
• Instalaciones generales (salubridad y salud pública)
• Elementos de accesibilidad

¿Qué hacer si no se supera la ITE?

El propietario o comunidad de propietarios son los responsables de gestionar una ITE desfavorable. Para ello, deberán realizar lo que se denomina “obras de subsanación de deficiencias de ITE”, o las actuaciones pertinentes para que el inmueble recupere las condiciones óptimas de seguridad y estabilidad.

El propietario o comunidad puede encargar las actuaciones a los profesionales que han realizado la inspección técnica del edificio; éstos evaluaran si es necesario elaborar un proyecto técnico (con la intervención de constructoras y con la presentación de un certificado final de obra) y realizaran las obras necesarias para obtener el certificado de idoneidad del edificio, que garantiza su seguridad constructiva.

La responsabilidad de promotores y arquitectos

Foto: morgueFile

Constructores, promotores y arquitectos son los responsables en caso de aparecer defectos de construcción en edificios nuevos, tal como establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

En su artículo 17 se estipula que: “las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación son responsables, frente a los propietarios y los terceros que hayan adquirido los inmuebles, de determinados daños que puedan aparecer en él dentro de unos determinados plazos:

- Durante un año deberán hacerse cargo de los que afecten a los elementos de acabado de la obra.

- Durante tres años, de los que no permitan una habitabilidad en condiciones de la vivienda.

- Durante 10 años, de los daños estructurales, causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc. que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

La Ley establece que, en caso de ir a juicio y perderlo, promotor y arquitecto deben asumir los costes de las reparaciones respondiendo, si es necesario, con su patrimonio personal.

Sin embargo, a lo largo de la crisis han quebrado muchas empresas inmobiliarias en España (4.475 en los últimos 4 años) y, a pesar de que la responsabilidad es compartida por el promotor y el arquitecto, el primero puede desaparecer como sociedad, quedando el segundo cómo responsable único de los defectos y de su subsanación.

Para poder afrontar posibles reclamaciones, los arquitectos disponen del seguro de responsabilidad civil, que les cubre de cualquier daño o desperfecto que aparezca en sus obras.

Vicios constructivos en viviendas nuevas, ¿qué hacer?

Foto: Lolita (CC BY-NC-SA 2.0)

Son muchos los propietarios de viviendas a los que la ilusión de estrenar piso les ha durado muy poco. Los defectos de construcción en viviendas nuevas son un problema mucho más habitual de lo que cabría esperar. Grietas, manchas, cierres defectuosos, fallos estructurales, instalaciones deficitarias… son muchas las problemáticas que pueden amargar el estreno de una vivienda.

¿Cómo actuar ante semejantes casos? ¿Quién o quienes deben responder por estos defectos? ¿Cómo corregir los vicios de construcción de una vivienda? ¿Quién debe asumir su coste?

El promotor es el máximo responsable de los defectos de construcción y debe responder de ellos. Así lo establece la Ley de Ordenación de la Edificación, que regula los derechos y obligaciones vinculados a la vivienda, establece qué profesionales intervienen en la construcción y cuáles son las responsabilidades de cada uno.

De todas formas, para que el promotor asuma su responsabilidad, es imprescindible estar atento a los plazos de reclamación, llevar a cabo las gestiones por escrito y, en caso que sea necesario, asesorarse por un profesional independiente.

Foto: Problemas con las Obras (CC BY-NC-SA 2.0)

Estar informado, por lo tanto, es clave para que el propietario, al que ampara la ley, pueda reclamar y reparar los daños sin asumir ningún coste en casos de vicios constructivos.

En próximos post iremos desgranando los pasos a seguir y todo aquello a tener en cuenta, de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación.

Más información:
Responsabilidades en la construcción. Defectos constructivos y daños a terceros

Edificios sostenibles (económicamente)

Si hace años que nos fijamos en la “escala” de eficiencia energética de lavadoras, frigoríficos televisores o microondas antes de adquirirlos, ¿por qué no hacer lo mismo con el espacio que vamos a habitar?

Las razones medioambientales de ahorro y optimización de energía e, indudablemente, la motivación económica de vivir en una casa con altos niveles de eficiencia son los dos puntales que sustentan la necesidad del Certificado de Eficiencia Energética. Una necesidad que se ha convertido en obligación desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 Así pues, desde el 1 de junio del presente año, es obligatorio disponer de la certificación energética de todos los edificios o partes de un edificio (vivienda o locales) que se vendan o alquilen, mostrarlo a las partes interesadas y hacer entrega de dicho certificado al nuevo propietario o inquilino en caso de materializarse la compra o el alquiler. Negarse a ello o no disponer del Certificado supone una infracción que puede llegar a costar 3.000 euros de multa.

¿Cómo obtenerlo?

Arquitectos, aparejadores o técnicos certificadores habilitados son los perfiles óptimos para realizar el estudio energético de la vivienda y local y su certificación. Y el primer paso, aunque parezca una obviedad, es el estudio in situ del espacio a certificar (algunas empresas ofrecen este servicio “a distancia” por un precio reducido. Queda a la consideración de cada uno este tipo de trabajo virtual que, seguramente, carecerá de la exactitud necesaria).

En el estudio se analizan las instalaciones, el grado de aislamiento térmico, la orientación del edificio, las ventanas y cerramientos, su ubicación en relación a los edificios circundantes, etc.
El informe técnico se elabora mediante programas informáticos reconocidos por el Ministerio; tras presentar la solicitud en el organismo competente en cada Comunidad y en base al informe, la certificación final se entrega firmada por el técnico competente.

Balón de oxígeno para el sector

No debe menospreciarse la importancia de la Certificación Energética en el escenario actual de crisis. Para el sector de la construcción puede suponer un importante balón de oxígeno; tal como publicaba recientemente el periódico El País, el próximo 28 de octubre se presentará “el primer informe del Grupo de Trabajo de Sostenibilidad RICS Europa” en el marco de la feria Expo Real de Múnich.

Edificio rødovre town hall. Foto: seier+seier  (CC BY 2.0)

  El informe expone que “los profesionales se enfrentan a importantes desafíos derivados de los objetivos de cambio climático cada vez más costosos y de las presiones para mejorar la sostenibilidad del parque ya construido […] La profesión debe asegurarse de que entiende esta área emergente y que se posiciona para ofrecer asesoramiento experto y liderazgo en el día a día”.

No en vano los edificios consumen cerca del 40% de la energía que se produce y, en España, llevamos un año de retraso en la aplicación del Certificado Energético.

¿Rehabilitando el sector?

Imagen: Colores Mari (CC BY 2.0)

“La venta de casas y de hipotecas registran mínimos históricos, la morosidad afecta a 400.000 hipotecados, la industria promotora está prácticamente desaparecida... y la política de vivienda no tiene apenas gasolina”. Jose F. Leal describía este panorama desalentador en una noticia publicada recientemente en el diario El Mundo.

La rehabilitación de vivienda se ha citado muchas veces como panacea para impulsar el sector inmobiliario y contribuir al tan necesario cambio de modelo de la construcción en España. A esta actividad se destinarán un total de 254 millones de euros, tal como hemos conocido con la presentación de los Presupuestos Generales del Estado (PGE). Al global de la política de Vivienda le tocan 799 millones de euros, un 4,4% más que el año anterior.

Cifras que dan lugar a múltiples interpretaciones: si a priori es una buena noticia el incremento de recursos para un sector en pleno declive, la letra pequeña pone de manifiesto que una cantidad importante de esta partida se destinará al pago de ayudas pendientes de planes anteriores. Y si la comparamos con los recursos disponibles en 2009 (la partida incluía ni más ni menos que 1.618 millones) la cifra para 2014 es desalentadora.

Para los ayuntamientos el panorama no es mucho mejor: los PGE contemplan únicamente 10 millones de euros para remodelar algunos barrios en L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) y Sevilla.

Juan C. Martínez, en Immodiario, se muestra tajante; en su artículo La rehabilitación de viviendas tendrá que esperar escribe: “hasta que la situación económica posibilite una mejora de las cuentas públicas no será posible cumplir ese presupuesto de 2.311 millones previstos en el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, rehabilitación, regeneración y renovación urbana (2013-2016)”.

Sin embargo, y pese a la escasa colaboración público-privada, la rehabilitación del parque urbanístico se postula como una actividad que generará empleo y dinamizará el sector en los próximos años. El número creciente de pisos vacíos (tal como comentábamos en el post anterior), el incremento del alquiler de viviendas y la llamada rehabilitación energética de los edificios así lo señalan.

En referencia al último punto, cabe destacar el inicio del programa de ayudas a la rehabilitación energética de edificios existentes del sector residencial (Programa PAREER), que gestiona el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). A partir del 1 de octubre, los propietarios de edificios y también los hoteles y otros espacios dedicados al hospedaje pueden solicitar ayudas para sus proyectos de rehabilitación energética. Un campo, el de las acciones que favorecen el ahorro energético, con múltiples posibilidades que analizaremos más adelante en el blog.