La Sentencia del Juzgado Mercantil nº 11 de Madrid declara nulas todas las cláusulas suelo por su opacidad 

El Juzgado Mercantil nº 11 de Madrid ha declarado nulas las cláusulas suelo hipotecarias por su opacidad y falta de transparencia obligando a una  cuarentena de bancos y cajas a eliminarlas de sus contratos hipotecarios y a devolver a los clientes lo cobrado por ese concepto con efectos retroactivos desde la Sentencia dictada por el TribunalSupremo (STS) el pasado 9 de Mayo de 2013 más los intereses que correspondan.

La sentencia del Juzgado nº 11 de Madrid se produce a instancias de la macrocausa contra las cláusulas suelo presentada por la asociación de usuarios de cajas y bancos Adicae en nombre de 15.000 clientes. La citada sentencia aún no es firme pudiendo ser  susceptible de recurso. De hecho, Adicae manifestó recurrirla por entender que la retroactividad ha de ser total, es decir, con anterioridad a la STS de 9 de Mayo de 2013.

 

 

Por su parte, la patronal de las cajas (CECA) también se está planteando recurrir. Aunque la mayoría de entidades bancarias ya han ido suprimiendo las cláusulas en los últimos meses y aprovisionándose en más de 1.000 millones de euros, lo que sí que no han hecho ha sido devolver las cantidades cobradas de forma indebida desde la STS del 9 de Mayo de 2013. La fecha de 9 de Mayo de 2013 responde a la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo que, por primera vez, decretó la nulidad de cláusulas suelo hipotecarias que no fueran transparentes, limitándose en aquella época a las del BBVA, Cajamar y Novagalicia.

Recordemos por último que las cláusulas suelo son condiciones fijadas por los bancos y cajas en las hipotecas a tipo variable que establecen una cuantía mínima que el hipotecado debe seguir pagando pese a la bajada del Euribor (índice de referencia más utilizado) impidiéndole que se vea  beneficiado de esa bajada.

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ESCODA & CODINA GANA OTRA VEZ AL BANCO POR CLÁUSULAS ABUSIVAS

Escoda & Codina ha vuelto a ganar una sentencia recaída en un Juzgado de Primera Instancia de Mataró contra una entidad bancaria por haber incorporado en el contrato de préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda la cláusula abusiva del vencimiento anticipado del mismo.
Hechos

La demandada, un particular, contrató en fecha de 19 de Abril de 1999 un crédito hipotecario con un banco que tenía por objeto la adquisición financiada de una vivienda.
Tras llevar seis cuotas impagadas, por parte de la entidad bancaria se interpuso demanda de ejecución en reclamación de cantidad basada en el saldo deudor del contrato de préstamo firmado entre las partes. Existiendo en la escritura de préstamo una cláusula que podría ser calificada de abusiva, como lo es la cláusula de vencimiento anticipado (en cuanto a sus límites y al modo de ejercicio del pacto), se acordó oír a la ejecutante (entidad bancaria), quedando las actuaciones judiciales pendientes para resolver.

Fundamentos jurídicos

El presente crédito hipotecario, al tener por objeto la adquisición financiada de una vivienda y concurrir en el ejecutado la condición de consumidor, se enmarca en el ámbito de la contratación de consumo.  
En relación a la cláusula de vencimiento anticipado, tras el dictado de la Sentencia del Tribunal de Justiciade la Unión Europea (TJUE) de 14 de Marzo de 2013 (establece los parámetros a tener en cuenta al referirse a la obligada proporcionalidad de la medida en relación a la duración y la cuantía del préstamo) y la publicación de la Ley 1/2013, de 14 deMayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios,reestructuración de deuda y alquiler social, que dio nueva redacción al artículo 693.2 de la Ley de EnjuiciamientoCivil (LEC) (impago de al menos tres cuotas mensuales del préstamo), ante la disparidad de criterios existentes en los órganos unipersonales y secciones, el 12 de Enero de 2015, las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona (APBCN) unificaron el siguiente acuerdo : “El juicio sobre el eventual carácter abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado contenidas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria se deberá llevar a cabo, no tomando en consideración la literalidad de la cláusula apreciada en abstracto, sino en función de las concretas circunstancias de cada caso, atendiendo sobre todo al uso que la entidad bancaria hace de la previsión contractual.”
A fin de valorar los límites y el ejercicio del pacto por la entidad prestamista, el juzgador de instancia se remite al Auto del TJUE de 11 de Junio de 2015, al Auto de la APBCN de 24 de Julio de 2015, Sección 16ª y al Auto de la APBCN de 29 de Septiembre de 2015, Sección 4, al considerar que “la cláusula es nula por sí misma ya que la facultad de vencimiento anticipado resulta manifiestamente desproporcionada y, en consecuencia, abusiva ya que permite, una consecuencia (la resolución anticipada del contrato) que no guarda, en modo alguno, la debida proporción con la entidad del incumplimiento de las obligaciones de la parte prestataria.”

Fallo de la sentencia

En el presente caso, en la fecha de vencimiento anticipado del préstamo, el incumplimiento de los prestatarios no era grave cuantitativamente. El importe de las 6 cuotas impagadas suponía el 2,18% del capital prestado (tratándose de un préstamo con una duración de 30 años) y la ejecutante no concedió un plazo razonable para superar la mora con el abono de las cantidades adeudadas.

Por todo ello, el juez declaró abusiva y nula la cláusula de vencimiento anticipado por lo que decretó la improcedencia de la ejecución y acordó el sobreseimiento de la misma.

Escoda & Codina gana una sentencia contra Bankia.
Escoda & Codina gana otra vez a Bankia.
Las denuncias por la venta masiva de preferentes y por las cláusulas hipotecarias en España llegan al Parlamento Europeo.
Nuevo varapalo de la justicia europea a la normativa española en materia hipotecaria.

Titulares del impuesto de los pisos vacíos

El pasado 4 de Marzo se publicó una noticia en la web del despacho (y hoy en el blog) donde se hablaba del impuesto a los pisos vacíos.

Este tributo vuelve a hacerse eco en la prensa y no es nada de extrañar puesto que inicialmente estaba pensado para los bancos que pasarían a ser propietarios como consecuencia de los impagos hipotecarios, pero, finalmente, está afectando a más titulares.

Titulares

El impuesto a los pisos vacíos, además de pagarlo las grandes inmobiliarias y sociedades patrimoniales, también lo tendrían que haber pagado pequeñas y medianas mercantiles propietarias de viviendas vacías dentro del período voluntario que finalizaba este 21 de Marzo.

Los contribuyentes del gravamen también pueden ser también los titulares del usufructo, del derecho de superficie o cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de la vivienda. Están exentos los pisos de protección oficial, las viviendas destinadas a programas sociales de vivienda o los situados en zonas de baja demanda. De hecho, tal y como ya se avanzó en su día, la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC) ha publicado una lista de los municipios no exentos.

Finalidad


Según dijimos, el carácter de este impuesto es finalista, es decir, el impuesto a los pisos vacíos es un tributo de La Generalitat que graba el incumplimiento de la función social de la vivienda. Sus ingresos servirán para financiar planes de vivienda. Es por este motivo que La Generalitat prevé inspeccionar potenciales contribuyentes.

El gravamen recae sobre los titulares de los inmuebles los cuales se encuentran desocupados sin causa justificada desde hace más de dos años. La carga mínima anual es de 10 euros por metro cuadrado. Po encima de 5.000 metros cuadrados, la carga es de 15 euros por metro cuadrado; por encima de 20.000, de 20 y por encima de 40.000, de 30.


Otros países ya lo están aplicando

En países como Francia, el Reino Unido y Dinamarca ya existen tributos que gravan las viviendas desocupadas y donde conviven medidas fiscales y sancionadoras.

Para leer la noticia publicada el 4 de Marzo, clique aquí.

Si desea saber más sobre este impuesto, puede entrar en la ATC pinchando aquí.

Impuesto sobre las viviendas vacíos

El Parlamento de Cataluña, mediante la Ley 14/2015, del 21 de Julio, aprobó el impuesto sobre las viviendas vacías, que ha sido desarrollado por medio del Decreto 183/2016, de 16 de Febrero, por el cual se aprueba el reglamento del impuesto mencionado. Esta regulación se completa con la orden que aprueba el modelo 510 de autoliquidación del impuesto sobre las viviendas vacías.

De acuerdo con esta regulación, las personas jurídicas propietarias de viviendas situadas al territorio de Cataluña o titulares de cualquier derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de estos, y los cuales se encuentren vacíos sin causa justificada durante más de dos años, están obligadas, en su calidad de contribuyentes, a pagar y presentar la autoliquidación correspondiente a las viviendas sujetas al impuesto de los cuales sean titulares a 31 de Diciembre del año de devengo del impuesto.

La normativa mencionada prevé una exención para las viviendas que estén situados en zonas de escasa demanda acreditada, de acuerdo con el que establecerá el Plan territorial sectorial de vivienda, en el cual quedarán determinados. Ahora bien, en tanto este plan no se ha aprobado, y en relación al ejercicio 2015, el impuesto sobre las viviendas vacíos será de aplicación a los municipios que figuran al Anexo del Decreto 75/2014, del 27 de Mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, el cual relaciona los municipios con una demanda residencial fuerte y acreditada. ( y que se adjunta a este escrito.)

 

La presentación de la autoliquidación y el ingreso del importe de la deuda tributaria correspondiente se tendrá que realizar en el plazo comprendido entre el día 1 y el día 20 del mes de Marzo siguiente al año de devengo del impuesto, por vía telemática de acuerdo con aquello que dispone el artículo 5 del Decreto183/2016, de 16 de Febrero, por el cual se aprueba el Reglamento del impuesto.

Para más información consultar Ley 14/2015, del 21 de Julio, la página web de tributos http://etributs.gencat.cat/ca/tributs/impost-habitatges-buits y el caso concreto de Mataró. 

 

Una entidad bancaria reintegra a un ciudadano un anticipo para una vivienda

El pasado 28 de Enero de 2016, la Audiencia Provincial de Valencia (APV) dictó sentencia en relación a un recurso de apelación que enfrentaba a una entidad bancaria con un comprador que había ingresado una cantidad de dinero en concepto de anticipo para una vivienda. 

La APV ha dado la razón al comprador y ha condenado a la entidad a abonar el total del dinero entregado más el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la resolución.

Según el fallo de la APV, que aplica la doctrina del Tribunal Supremo (TS), las personas que no recibieron ningún tipo de aval al entregar este patrimonio deberán ser reembolsadas, no por la promotora sino por la entidad bancaria donde fue ingresado el anticipo en cuestión:

“La responsabilidad que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone  a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad, pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir. “

Doctrina del TS

Ante las diferentes interpretaciones del artículo 1 de la Ley 57/1968, el 21 de Diciembre de 2015, el TS dictó una sentencia sobre la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias con las promotoras quebradas.

Así, el TS señala que las promotoras que reciban un anticipo siempre deberán abrir una cuenta especial para depositar este dinero y  tendrán que solicitar la correspondiente garantía para responder frente a los compradores por el total de la cantidad ingresada y añade que “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas ingresadas en la cuenta.”

Conclusión

Esta sentencia es de justicia material. Además de ser esencial para el comprador que no recibió ningún aval por su anticipo y pueda demostrar que realizó un pago a la entidad, también va dirigida a quien recibió las llaves de su nuevo hogar fuera de plazo.

Todos aquéllos que hayan ido contra la promotora también podrán ir contra la entidad bancaria lo que provocará que éstas, además de entregar el dinero ingresado en concepto de adelanto, también deberán reintegrar los intereses generados desde el momento en el que se realizó la transferencia.

Plusvalías polémicas?

Generalmente, cuando vendemos un bien inmueble, el precio de venta suele ser más elevado que el precio de adquisición. De esa diferencia de precio, se obtiene la plusvalía. El resultado contrario son las pérdidas o minusvalías.

Sobre esta plusvalía, existe un impuesto que es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, (la llamada plusvalía municipal) que grava ese aumento del valor del suelo en el transcurso del tiempo, con un límite de 20 años. La plusvalía sólo tributa el valor del suelo, no el de la construcción.

El problema radica en que, con la crisis inmobiliaria, muchas personas se han visto obligadas a vender su propiedad por un precio inferior (minusvalía) al que en su día lo compraron pero, sin embargo, han tenido que pagar esa plusvalía municipal. ¿Por qué?

El quid de la cuestión estriba en la base del tributo, es decir, en el valor catastral. Este valor es un valor administrativo que sirve para calcular diferentes impuestos, entre ellos, la plusvalía municipal. Según establece la Ley del Catastro Inmobiliario, este valor no puede ser superior al precio de mercado. Ahora bien, debido a la caída de precios desde el 2008, en muchos supuestos el valor catastral ha superado el valor de mercado y, por tanto, se imputa a las personas y a las empresas una riqueza ficticia por la que, además deben tributar.

Al contrario de la tendencia del mercado, los valores catastrales  por su fórmula de cálculo, continuaron al alza durante la crisis.  Como el valor catastral se actualiza automáticamente mediante coeficientes incluidos en los Presupuestos Generales del Estado en función de los ejercicios transcurridos desde la adquisición, se puede acabar gravando una ganancia irreal.

Ante esta situación, diferentes Tribunales de Justicia, siguiendo lo iniciado ya por el Tribunal de Superior de Justicia de Catalunya, han dado la razón a la persona y a la empresa que los últimos años han pagado a su Ayuntamiento el citado  impuesto. Ahora es el turno del Tribunal Constitucional para que se pronuncie sobre si el tributo es o no contrario al principio de capacidad económica consagrado en la Constitución Española.

Nueva Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana

 

El Consejo de Ministros aprobó el 30 de Octubre el Real Decreto Legislativo7/2015, que recoge el texto refundido de la Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana. Tal norma fue publicada un día después en el Boletín Oficial del Estado (B.O.E.) y a día de hoy ya está en vigor.

 

Con esta ley, el Gobierno ha aprobado un texto refundido en el que se integran, debidamente regularizadas y armonizadas, la Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008,  de20 de Junio, y la Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

 

Objetivos

Con esta tarea integradora se pretenden alcanzar básicamente dos objetivos: de un lado, aclarar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales; y, de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos y evitar la dispersión de normas en materia de suelo y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto1346/1976, de 9 de Abril.

 

“Han comenzado a dar frutos”

 Según el Ministerio de Fomento, esta Ley "constituye un paso más en el cambio de modelo en la política de vivienda" impulsado desde el Gobierno, con la finalidad de equilibrar la nueva construcción con la rehabilitación, impulsar la eficiencia energética en el parque edificado español, así como eliminar trabas y flexibilizar el sistema. Defiende el Ministerio que las reformas normativas abordadas, junto con el nuevo sistema de ayudas puesto ya en marcha con las Comunidades Autónomas en aplicación del Plan 2013-2016, "han comenzado a dar frutos".

 

 

 

 

Así, destaca que el número de licencias de viviendas para rehabilitación está creciendo al 28,8% anual y la inversión en rehabilitación en los últimos doce meses aumentó un 22,6%, según los datos de visados de dirección de obra al mes de julio, alcanzando la cifra de 2.568,8 millones de euros en los últimos 12 meses.